Sonderseite Neues Baurecht

Das neue Baurecht kommt – zum 01. Januar 2018.

Bundestag und Bundesrat haben ein eine sehr umfassende Reform des Werkvertragesrechtes beschlossen. Und damit eine vollständige Änderung des bisherigen Rechtslage für alle ab dem 01. Januar 2018 geschlossenen Bauverträge, Verbraucherverträge, Architekten- und Ingenieurverträge sowie Bauträgerverträge. Die Anzahl der Paragraphen erhöht sich deutlich. Die Verbraucherrechte werden weiter verstärkt. Der Dokumentationsaufwand für Handwerker erhöht. Aber auch die Rechte der Handwerker vor Auftraggebern, die (oftmals wegen angeblichen Mängeln) Zahlungen verweigern, werden verbessert.

Profitieren Sie davon, dass sich die Anwaltskanzlei für Immobilienrecht auf Immobilienrecht und damit auch auf das Bau- und Architektenrecht spezialisiert. So hat der Kanzleiinhaber, Herr Rechtsanwalt Dirk Salewski, am 01. Februar 2017 bereits eine Vortragsveranstaltung zum neuen Baurecht besucht und gehört damit zu den wenigen Rechtsanwälten, die sich bereits frühzeitig mit dem neuen Baurecht beschäftigen. Nutzen Sie diesen Wissensvorsprung auch für sich.


Arbeitshilfen

Ab jetzt gilt es für alle in der Baubranche tätigen Unternehmen und künftige Bauherren, sich mit dem neuen Baurecht zu beschäftigen, bisherige Arbeitsabläufe, Dokumente und Vertragsvorlagen nach künftiger Gültigkeit zu hinterfragen und in Ihrem Sinne anzupassen. Und zwar, um wirtschaftliche und rechtliche Nachteile zu vermeiden.

Bis zur Einführung des neuen Baurechtes werden die praxisbezogenen auf der Kanzleiseite kostenfrei verfügbaren Serviceangebote stets aktuell erweitert.

Alle Arbeitshilfen wie Gesetzestexte, Übersichten, Checklisten, Ausarbeitungen, Praxistipps unter Berücksichtigung sich stellender Probleme und ein Linkverzeichnis finden Sie hier:

Arbeitshilfen Neues Baurecht


Beratung

Lassen Sie sich beraten, um teure und kostspielige Fehler zu vermeiden. Nutzen Sie Möglichkeit der kostenfreien unverbindlichen telefonischen Erstberatung.

Bitte vereinbaren Sie hierzu einen Termin unter der kostenfreien Servicerufnummer 0800 7246666, da das zeitliche Kontingent für kostenfreie telefonische Erstberatungen begrenzt ist.

Gerne kann dann auch der weitere Beratungsbedarf ermittelt werden. Lassen Sie sich ein Beratungs- und Serviceangebot unterbreiten, welches auf Ihren Bedarf zugeschnitten ist. Die Anwaltskanzlei für Immobilienrecht freut sich auf Ihren Anruf - gerne unter der kostenfreien Servicerufnummer 0800 7246666


Wesentliche Änderungen und Auswirkungen

Das Werkvertragsrecht wird um zahlreiche Spezialregelungen für bestimmte Baubereiche vollkommend neu geregelt.

So wird es zukünftig folgende weitere Spezialregelungen geben:

  • Bauvertragsrecht
  • Verbraucher-Bauvertrag
  • Architekten- und Ingenieurvertragsrecht
  • Bauträgervertrag

Dabei wird es unter anderem folgende Änderungen und Auswirkungen geben:

Änderungen im allgemeinen Werkvertragsrecht

Antwort: Bisher war die gesetzliche Regelung für Abschlagszahlungen unpraktisch, weil diese nur für abgeschlossene Teile des Werkes galt. Die Rechte der Handwerksbetriebe wurde gestärkt. Nunmehr kann der Handwerker für alle Leistungen eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der erbrachten Leistung verlangen. Behauptet der Auftraggeber einen Mangel, kann er nur noch für einen angemessenen Teil die Zahlung verlangen. Diese Regelung gilt jedoch nur eingeschränkt für das Architekten- und Ingenieurrecht, da die HOAI nach wie für gültig bleibt.

Die bisherige Abnahmefiktion wird gestrichen und modifiziert. Eine Abnahmefiktion setzt nunmehr die Mangelfreiheit voraus, während bisher keine wesentlichen Mängel vorliegen durften.

Zunächst wird nunmehr auch gesetzlich klargestellt, dass es auch die Möglichkeit der fristlosen Kündigung gibt. Dabei kann auch eine fristlose Teilkündigung ausgesprochen werden, also eine Kündigung für einen abgrenzbare Teil des Werkes. Ein Auftragnehmer hat nunmehr auch das Recht auf Zustandsfeststellung, um den Zustand und damit letztlich den Wert seiner Arbeiten feststellen zu lassen. Also selbst dann, wenn eine Abnahme nicht erfolgt, kann der Auftragnehmer so Feststellungen treffen lassen, um seinen Vergütungsanspruch zu ermitteln und dann durchsetzen zu lassen. Diese Regelung ist jedoch nicht anwendbar auf den Bauträgervertrag

Neuregelungen im Bauvertrag

Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Ungeklärt ist bereits die Frage, inwieweit eine modernisierende Maßnahme als Verbraucher-Bauvertrag einzuordnen ist. Hier sollte davon ausgegangen werden, dass eine modernisierende Maßnahme ebenfalls als Verbraucher-Bauvertrag einzuordnen ist und insoweit der Gesetzestext nur ungenau abgefasst wurde.

Das Gesetz sieht nunmehr vor, dass ein Auftraggeber einen bereits erteilten Auftrag auch inhaltlich ändern kann und die Durchführung der Änderung anordnen kann.

Das Gesetz geht unterstellt zunächst, dass sich Auftragnehmer und Auftraggeber im Falle einer Leistungsänderungen über die Preisänderung einvernehmlich verständigen werden. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Preisangebot für die Mehrarbeit zu erstellen. Einigen sich die Parteien dann nicht auf einen Preis und ordnet der Auftraggeber die Vertragsanpassung an, kann der Unternehmer bis zu einer anderen gerichtlichen Entscheidung aber gleichwohl 80 Prozent der von ihm geforderten Vergütung verlangen, dies jedoch erst nach Abnahme des Werkes.

Wenn ein Auftragnehmer die Abnahme verweigert, hat der Auftragnehmer nunmehr auch das Recht auf Zustandsfeststellung. Damit soll der Auftragnehmer die Möglichkeit haben, auch bei verweigerter Abnahme einen Vergütungsanspruch geltend zu machen. Sollte der Auftragnehmer an dem Termin nicht teilnehmen, so kann grundsätzlich der Auftragnehmer den Zustand auch alleine feststellen.

Die Kündigung des Bauvertrages bedarf der Schriftform. Schriftform bedeutet nach § 126 BGB grundsätzlich: Es muss eine schriftliche, also auf Papier ausgedruckte Urkunde geben, die von dem Aussteller der Urkunde eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet wird. Es reicht also keine Mail oder ähnliches aus. Und es muss eine Unterschrift sein, ein Kürzel genügt ebenfalls nicht.

Neuregelungen im Verbraucher-Bauvertrag

Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon, wenn auf einer Seite ein Verbraucher und auf der anderen Seite ein Unternehmer am Vertag beteiligt ist. Ungeklärt ist bereits die Frage, inwieweit eine modernisierende Maßnahme als Verbraucher-Bauvertrag einzuordnen ist. Hier sollte davon ausgegangen werden, dass eine modernisierende Maßnahme ebenfalls als Verbraucher-Bauvertrag einzuordnen ist und insoweit der Gesetzestext nur ungenau abgefasst wurde.

Der Unternehmer hat dem Verbraucher eine bestimmten Anforderungen entsprechende Baubeschreibung über die Einzelheiten des Gewerkes zu unterrichten. Dies gilt nicht, wenn die Planung von dem Bauherr stammt. Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, ist die Baubeschreibung auszulegen. Zweifel gehen zwingend zu Lasten des Unternehmers. Weiter hat der Unternehmer verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin bzw. zur Dauer der Bauausführung gegenüber dem Verbraucher zu machen. Der Dokumentationsaufwand für Unternehmen der Baubranche steigt also.

Verbraucher-Bauverträge sind nunmehr zwingend in Textform abzuschließen, ein mündlicher Vertragsabschluss genügt nicht! Textform bedeutet nach § 126b BGB: Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. 2Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das 1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und 2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Eine Mail oder ein Fax kann also ausreichen, um die zwingend einzuhalten Formvorschrift zu erfüllen.

Dem Verbraucher steht grundsätzlich zwingend ein Widerrufsrecht zu. Und zwar unabhängig davon, ab der Vertrag den fernabsatzrechtlichen Regelungen unterliegt oder nicht.

Der Unternehmer als Auftraggeber kann Abschlagszahlungen verlangen. Bei der ersten Abschlagszahlung ist zugleich dem Verbraucher eine Sicherheit zu leisten. Die Höhe der zu verlangenden Abschlagszahlung und die Höhe der zu leistenden Sicherheit sind ebenfalls gesetzlich geregelt.

Rechtzeitig vor Beginn der Ausführungen hat der Unternehmer die Planungsunterlagen zu erstellen und auszuhändigen, die der Verbraucher benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis zu führen, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften eingehalten werden.

Neuregelungen im Architekten- und Ingenieurvertragsrecht

Der Gesetzgeber bestimmt die vertragstypischen Pflichten und regelt, welche Normen auf den Architekten- und Ingenieurvertrag entsprechend anwendbar sind. Daneben regelt der Gesetzgeber nun, dass auch Dabei regelt er auch die Möglichkeit der Vergütungsanpassung.

Dem Besteller wird unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt.

Nimmt der Bestellter den Unternehmer (Architekten) wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an einem Bauwerk oder an einer Außenanlage geführt hat, kann der Unternehmer (Architekt) die Leistung verweigern, wenn auch der bausausführende Unternehmer für den Mangel verantwortlich ist und der Besteller dem bauausführenden Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

Neuregelungen im Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zur übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

Der Bauträger kann Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit diese zulässig vereinbart wurden.

Wer in anderer Weise als durch Verwendung oder Empfehlung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zuwiderhandelt, die dem Schutz des Verbrauchers dienen (Verbraucherschutzgesetze), kann im Interesse des Verbraucherschutzes auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.

Bestimmte Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmers sind unwirksam.

Der Bauträger ist verpflichtet, eine dem Gesetz genügende Baubeschreibung dem Verbraucher zeit vor Abgabe von dessen Vertragserklärung in Textform zukommen zu lassen. Textform bedeutet nach § 126b BGB: Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. 2Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das 1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und 2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Eine Mail oder ein Fax kann also ausreichen, um die zwingend einzuhalten Formvorschrift zu erfüllen.

Die Baubeschreibung muss unter anderem eine Verständliche Darstellung der wesentlichen Eigenschaften des Werkes beinhalten. Hierzu gehört unter anderem: 1. Allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes und Bauweise; 2. Art- und Umfang der angebotenen Leistungen; 3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte; 4. Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutz sowie zur Bauphysik; 5. Angaben zur Baukonstruktion; 6. ggfs. Baubeschreibung des Innenausbaus; 7. ggfs. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen; 8. Angaben zu den Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude genügen muss; 9. ggfs. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

Der Unternehmer hat dem Verbraucher verbindliche Fertigstellungstermine und Zeitangaben mitzuteilen.

Steht dem Verbraucher entsprechend den Regelungen im Verbraucher-Bauvertrag ein Widerrufsrecht zu, so steht dem Verbraucher auch im Bauträgerrecht ein Widerrufsrecht zu. Die Widerrufsbelehrung hat den gesetzlich festgelegten Vorschriften zwingend zu entsprechen.

Kompetenz

Die Leistung meiner Kanzlei steht Ihnen vorausschauend zu Beginn der Baumaßnahme zur Verfügung, denn durch meine Erfahrung sind mir viele Probleme bekannt, an die Sie vielleicht gar nicht denken. Aber auch bei auftretenden Problemen während der Bauphase oder nach Abschluss der Baumaßnahme können Sie auf meine Kanzlei zählen. Mir ist bewusst, dass gerade bei Baumaßnahmen Zeit und Geld bestimmende Faktoren sind. Und darauf ist meine Arbeitsweise auch ausgerichtet.


Ihr Mehrwert

Durch die Erfahrung der Anwaltskanzlei im Immobilienrecht profitieren Sie dadurch, schnell zu Wissen, wie Sie rechtlich aufgestellt sind und welche Maßnahmen gegebenenfalls noch notwendig sind, um besser aufgestellt zu sein.

Örtliche Entfernungen spielen bei unserer Zusammenarbeit keine Bedeutung. Durch die moderne Kommunikation kommt es nicht mehr darauf an, wo Ihr Anwalt sich aufhält. Wichtig ist, dass er für Sie erreichbar ist und über die bestmögliche fachspezifische hohe Kompetenz verfügt.

Bei unserer Zusammenarbeit stimmen wir das Ziel und auch die Art und Weise, wie dieses Ziel erreicht wird, ab. Der Rechtsanwalt Dirk Salewski fällt Dritten auch dadurch positiv auf, dass er grundsätzlich modern und smart an die Dinge herangeht, dabei jedoch in der Sache verbindlich und zielorientiert agiert.

Von Anfang werden die bestehenden Möglichkeiten genutzt, damit wir Ihr Ziel schnell erreichen. Hierzu gehört, wenn ein Gerichtsverfahren notwendig wird, auch die Verwendung bestehender prozessualer Beschleunigungsmöglichkeiten. Möglichkeiten, von denen viele andere Rechtsanwälte noch nichts gehör haben oder diese nicht so effektiv einsetzen.

Das Architekten- und Baurecht ist eine spannende Materie. Aber auch geprägt von Missverständnissen und Risiken. Wenn es schief „läuft“, ist der Schaden meist enorm. Selbst kleine Fehler können einen großen Schaden auslösen. Dabei geht es nicht nur um die Schäden großer Bauprojekte, wie diese regelmäßig in Medien berichtet werden. Es fängt zum Beispiel schon an bei dem falsch eingebauten Fenster, infolge dessen ein Schimmelschaden entsteht. Oder die Terrasse wird nicht ordnungsgemäß erstellt, weil der Untergrund zum Beispiel nicht ordnungsgemäß begründet wurde. Aber neben den Kosten der Schäden liegen auch meist die Nerven der Betroffenen blank. Daneben ist oftmals ein schnelles Handeln und eine gute Erreichbarkeit des Rechtsanwaltes mit bautechnischem Verständnis erforderlich.

Ich freue mich, wenn Sie sich melden und meine Kanzlei auch Ihnen helfen kann.

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