Sonderseite Neues Baurecht

Das neue Baurecht – Seit 01.01.2018 gültig und noch vielen unbekannt – hier im Überblick.

Bundestag und Bundesrat haben ein eine sehr umfassende Reform des Werkvertragesrechtes beschlossen. Und damit eine vollständige Änderung des bisherigen Rechtslage. Seit dem 01. Januar 2018 gilt für alle geschlossenen Bauverträge, Verbraucherverträge, Architekten- und Ingenieurverträge sowie Bauträgerverträge das neue Baurecht. Die Anzahl der gesetzlichen Regelungen hat sich deutlich erhöht. Die Verbraucherrechte wurden weiter verstärkt. Der Dokumentationsaufwand für Handwerker erhöhte sich zugleich deutlich. Aber auch die Rechte der Handwerker vor Auftraggebern, die (oftmals wegen angeblichen Mängeln) Zahlungen verweigern, wurden verbessert.

Profitieren Sie von der Spezialisierung der Anwaltskanzlei für Immobilienrecht auf das Immobilienrecht und damit auch auf das Bau- und Architektenrecht. So hat der Kanzleiinhaber, Herr Rechtsanwalt Dirk Salewski, am 01. Februar 2017 bereits eine Vortragsveranstaltung zum neuen Baurecht besucht und gehört damit zu den wenigen Rechtsanwälten, die sich bereits frühzeitig mit dem neuen Baurecht beschäftigen. Nutzen Sie diesen Wissensvorsprung auch für sich.


Beratung

Lassen Sie sich beraten, um teure und kostspielige Fehler zu vermeiden.


Wesentliche Änderungen und Auswirkungen

Das Werkvertragsrecht wurde um zahlreiche Spezialregelungen ergänzt und für bestimmte Baubereiche vollkommend neu geregelt.

So gibt es zu folgende Bereichen weitere Spezialregelungen:

  • Bauvertragsrecht
  • Verbraucher-Bauvertrag
  • Architekten- und Ingenieurvertragsrecht
  • Bauträgervertrag

Dabei gibt es unter anderem folgende Änderungen und Auswirkungen:

Änderungen im allgemeinen Werkvertragsrecht

Antwort: Bis 31.12.2017 war die gesetzliche Regelung für Abschlagszahlungen unpraktisch, weil diese nur für abgeschlossene Teile des Werkes galt. Die Rechte der Handwerksbetriebe wurden gestärkt. Nunmehr kann der Handwerker für alle Leistungen eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der erbrachten Leistung verlangen. Behauptet der Auftraggeber einen Mangel, kann er nur noch für einen angemessenen Teil die Zahlung verlangen. Diese Regelung gilt jedoch nur eingeschränkt für das Architekten- und Ingenieurrecht, da die HOAI nach wie für gültig bleibt.

Die bisherige Abnahmefiktion wurde gestrichen und modifiziert. Eine Abnahmefiktion setzt nunmehr die Mangelfreiheit voraus, während bisher lediglich keine wesentlichen Mängel vorliegen durften.

Zunächst wurde nunmehr auch gesetzlich klargestellt, dass es auch die Möglichkeit der fristlosen Kündigung gibt. Dabei kann auch eine fristlose Teilkündigung ausgesprochen werden, also eine Kündigung für einen abgrenzbare Teil des Werkes. Ein Auftragnehmer hat nunmehr auch das Recht auf Zustandsfeststellung, um den Zustand und damit letztlich den Wert seiner Arbeiten feststellen zu lassen. Also selbst dann, wenn eine Abnahme nicht erfolgt, kann der Auftragnehmer (= Handwerker) so Feststellungen treffen lassen, um seinen Vergütungsanspruch zu ermitteln und dann durchsetzen zu lassen. Diese Regelung ist jedoch nicht anwendbar auf den Bauträgervertrag.

Neuregelungen im Bauvertrag

Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Ungeklärt ist bereits die Frage, inwieweit eine modernisierende Maßnahme als Verbraucher-Bauvertrag einzuordnen ist. Hier sollte davon ausgegangen werden, dass eine modernisierende Maßnahme ebenfalls als Verbraucher-Bauvertrag einzuordnen ist und insoweit der Gesetzestext nur ungenau abgefasst wurde.

Das Gesetz sieht nunmehr vor, dass ein Auftraggeber einen bereits erteilten Auftrag auch inhaltlich ändern kann und die Durchführung der Änderung anordnen kann.

Das Gesetz unterstellt zunächst, dass sich Auftragnehmer und Auftraggeber im Falle einer Leistungsänderungen über die Preisänderung einvernehmlich verständigen. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Preisangebot für die Mehrarbeit zu erstellen. Einigen sich die Parteien dann nicht auf einen Preis und ordnet der Auftraggeber die Vertragsanpassung an, kann der Unternehmer bis zu einer anderen gerichtlichen Entscheidung aber gleichwohl 80 Prozent der von ihm geforderten Vergütung verlangen, dies jedoch erst nach Abnahme des Werkes.

Wenn ein Auftragnehmer die Abnahme verweigert, hat der Auftragnehmer nunmehr auch das Recht auf Zustandsfeststellung. Damit soll der Auftragnehmer die Möglichkeit haben, auch bei verweigerter Abnahme einen Vergütungsanspruch geltend zu machen. Sollte der Auftragnehmer an dem Termin nicht teilnehmen, so kann grundsätzlich der Auftraggeber den Zustand auch alleine feststellen.

Die Kündigung des Bauvertrages bedarf der Schriftform. Schriftform bedeutet nach § 126 BGB grundsätzlich: Es muss eine schriftliche, also auf Papier ausgedruckte Urkunde geben, die von dem Aussteller der Urkunde eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet wird. Es reicht also keine Mail oder ähnliches aus. Und es muss eine Unterschrift sein – Ein Kürzel genügt nicht.

Neuregelungen im Verbraucher-Bauvertrag

Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon, wenn auf einer Seite ein Verbraucher und auf der anderen Seite ein Unternehmer am Vertag beteiligt ist. Ungeklärt ist bereits die Frage, inwieweit eine modernisierende Maßnahme als Verbraucher-Bauvertrag einzuordnen ist. Hier sollte davon ausgegangen werden, dass eine modernisierende Maßnahme ebenfalls als Verbraucher-Bauvertrag einzuordnen ist und insoweit der Gesetzestext nur ungenau abgefasst wurde.

Der Unternehmer hat dem Verbraucher anhand einer bestimmten Anforderungen entsprechenden Baubeschreibung über die Einzelheiten des Gewerkes zu unterrichten. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Planung von dem Bauherr selbst stammt. Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, ist die Baubeschreibung auszulegen. Zweifel gehen zwingend zu Lasten des Unternehmers! Weiter hat der Unternehmer verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin bzw. zur Dauer der Bauausführung gegenüber dem Verbraucher zu machen. Der Dokumentationsaufwand für Unternehmen der Baubranche haben zugenommen.

Verbraucher-Bauverträge sind nunmehr zwingend in Textform abzuschließen, ein mündlicher Vertragsabschluss genügt nicht! Textform bedeutet nach § 126b BGB: Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. 2Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das 1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Eine Mail oder ein Fax kann also ausreichen, um die zwingend einzuhalten Formvorschrift zu erfüllen.

Dem Verbraucher steht grundsätzlich zwingend ein Widerrufsrecht zu. Und zwar unabhängig davon, ab der Vertrag den fernabsatzrechtlichen Regelungen unterliegt oder nicht.

Der Unternehmer als Auftraggeber kann Abschlagszahlungen verlangen. Bei der ersten Abschlagszahlung ist zugleich dem Verbraucher eine Sicherheit zu leisten. Die Höhe der zu verlangenden Abschlagszahlung und die Höhe der zu leistenden Sicherheit sind ebenfalls gesetzlich geregelt.

Rechtzeitig vor Beginn der Ausführungen hat der Unternehmer die Planungsunterlagen zu erstellen und auszuhändigen, die der Verbraucher benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis zu führen, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften eingehalten werden.

Neuregelungen im Architekten- und Ingenieurvertragsrecht

Der Gesetzgeber bestimmt die vertragstypischen Pflichten und regelt, welche Normen auf den Architekten- und Ingenieurvertrag entsprechend anwendbar sind. Daneben hat der Gesetzgeber nun auch die Möglichkeit der Anpassung der Vergpütung geregelt.

Dem Besteller steht unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht zu.

Nimmt der Bestellter den Unternehmer (Architekten) wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an einem Bauwerk oder an einer Außenanlage geführt hat, kann der Unternehmer (Architekt) die Leistung verweigern, wenn auch der bausausführende Unternehmer für den Mangel verantwortlich ist und der Besteller dem bauausführendem Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

Neuregelungen im Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zur übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

Der Bauträger kann Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit diese zulässig vereinbart wurden.

Wer in anderer Weise als durch Verwendung oder Empfehlung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zuwiderhandelt, die dem Schutz des Verbrauchers dienen (Verbraucherschutzgesetze), kann im Interesse des Verbraucherschutzes auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.

Bestimmte Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmers sind unwirksam.

Der Bauträger ist verpflichtet, eine dem Gesetz genügende Baubeschreibung dem Verbraucher zeitlich vor Abgabe von dessen Vertragserklärung in Textform zukommen zu lassen. Textform bedeutet nach § 126b BGB: Ist durch Gesetz die Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das 1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und 2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Eine Mail oder ein Fax kann also ausreichen, um die zwingend einzuhalten Formvorschrift zu erfüllen.

Die Baubeschreibung muss unter anderem eine verständliche Darstellung der wesentlichen Eigenschaften des Werkes beinhalten. Hierzu gehört unter anderem: 1. Allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes und Bauweise; 2. Art- und Umfang der angebotenen Leistungen; 3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte; 4. Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutz sowie zur Bauphysik; 5. Angaben zur Baukonstruktion; 6. ggfs. Baubeschreibung des Innenausbaus; 7. ggfs. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen; 8. Angaben zu den Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude genügen muss; 9. ggfs. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

Der Unternehmer hat dem Verbraucher verbindliche Fertigstellungstermine und Zeitangaben mitzuteilen.

Steht dem Verbraucher entsprechend den Regelungen im Verbraucher-Bauvertrag ein Widerrufsrecht zu, so steht dem Verbraucher auch im Bauträgerrecht ein Widerrufsrecht zu. Die Widerrufsbelehrung hat den gesetzlich festgelegten Vorschriften zwingend zu entsprechen.

Kompetenz

Die Leistung der Kanzlei steht Ihnen vorausschauend bereits vor Beginn der Baumaßnahme zur Verfügung, denn durch meine Erfahrung sind mir viele Probleme bekannt, an die Sie vielleicht gar nicht denken.

Aber auch bei auftretenden Problemen während der Bauphase oder nach Abschluss der Baumaßnahme können Sie auf meine Kanzlei zählen.

Mir ist bewusst, dass gerade bei Baumaßnahmen Zeit und Geld bestimmende Faktoren sind. Und darauf ist meine Arbeitsweise auch ausgerichtet. Diese fachliche Kompetenz wird ergänzt durch die engagierte Arbeitsweise, so dass Sie von Anfang an das berechtigte Gefühl haben, gut aufgehoben und betreut zu sein.


Ihr Mehrwert

Durch die Erfahrungen der Anwaltskanzlei für Immobilienrecht und dem Kanzleiinhaber Herrn Rechtsanwalt Dirk Salewski profitieren Sie tiefgreifenden Markt- und Rechtskenntnissen, um Ihre Rechte und Interessen besser wahrzunehmen und dadurch besser aufgestellt zu sein.

Örtliche Entfernungen spielen bei unserer Zusammenarbeit keine Bedeutung. Durch die moderne Kommunikation kommt es nicht mehr darauf an, wo Ihr Anwalt seinen Kanzleisitz hat. Wichtig für Sie ist, dass er für Sie gut erreichbar ist und über die bestmögliche fachspezifische hohe Kompetenz verfügt und Ihnen fachlich helfen, wenn es darauf ankommt.

Bei unserer Zusammenarbeit stimmen wir das Ziel und auch die Art und Weise, wie dieses Ziel erreicht wird, gemeinsam ab. Der Rechtsanwalt Dirk Salewski fällt Dritten auch dadurch positiv auf, dass er grundsätzlich modern und smart an die Dinge herangeht, dabei jedoch in der Sache verbindlich und zielorientiert agiert. Und dies stets rechtssicher.

Von Anfang werden die bestehenden Möglichkeiten genutzt, um Ihr Ziel schnell zu erreichen. Hierzu gehört es, wenn ein Gerichtsverfahren einmal notwendig werden sollte, auch die Verwendung bestehender prozessualer Beschleunigungsmöglichkeiten. Und so agiert die Anwaltskanzlei auch, wenn es zum Beispiel später um die notfalls notwendige Vollstreckung des Urteils geht, zum Beispiel der Zwangsräumung einer Wohnung.

Ihr weiterer großer Nutzen ist, auch das besondere Engagement und der damit für jeden Fall verbundene Einsatz für die Interessen der Mandanten.

Sie als Mandant und profitieren weiter davon, dass Herr Rechtsanwalt Dirk Salewski sich auf ein Kernfeld konzentriert hat und seine Aufgabe mit Leidenschaft wahrnimmt. So ist er zum Beispiel auch Gründungsinitiator und Vorstandsmitglied des bundesweit beratenden WEG Verein Interessenvertretung für Wohnungseigentümer e.V. Daneben ist Herr Rechtsanwalt seit mehreren Jahren Dozent an mehreren Volkshochschulen im Bereich Miet-, WEG- und Immobilienrecht.

Ich freue mich, wenn Sie sich melden und meine Kanzlei auch Ihnen helfen kann.

Top